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南京桥北一小区业主联合涨价近万元一平!专家犀利开怼:一厢情愿
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桥北小区明发滨江新城最近登上南京多家媒体头条,因小区二手房成交价近两年来几乎无涨幅,小区业主遂联合涨价声明倡导千名业主联合提高自家二手房报价。
23日,明发滨江新城一份《告明发业主同志意见书》流出,这则意见书旨在“倡导”该小区所有业主提高自家二手房报价,其中写道:任何自贱自贬贱卖之行为,必将遭到所有业主的反对。
让人十分吃惊的是,《意见书》中二手房指导报价的价格比当下的成交价上涨约7000-10000元/㎡!
告明发业主同志意见书
鉴于明发一,二,三,期共2077户业主于4月10日达成以下共识,望大家共同遵守:
1.爱涛、紫竹物业管理公司对本小区的管理水平己大有改进,本小区卫生、安全己大幅提高,商业配套己渐更成熟,明发小区在桥北及江北核心新主城区中己属不错的小区,望所有业主积极心态提高自信度,和骄傲的资本,切忌妄自菲薄,自贱自贬。
2.鉴于桥北各小区均在各硬件与明发各种优势相差甚远,及明发二年来,二手房价均无变化,实际性价比远远高于目前二手房房价,现大伙们一致提议在2018年5月(即大桥通车前五个月)全部上调二手房价,以维护本小区业主换房,卖房之合理公道价格,保护业主财产不被少数贱卖急卖业主之自损自贬之行为侵害。
3.自2018年5月1日起,所有业主二手房指导报价如下,
一居室29000-30000元/平
二居室28000-29000元/平
三居室28000-28500/平
四居室28000-28300元/平
顶跃25000-27000元/平
一线江景房29000-30000元/平
通知己毕,望全体业主团结起来,共同维护桥北第一品牌社区和学区房之荣誉及身价!任何自贱自贬贱卖之行为,必将遭到所有业主的反对。
4.请业主和邻居们相互转告,并统一报价,切勿另报低价,贱卖财产,自毁家业!…
5.明发业主权益联盟委员会群主2018年4月20日发布
数据来源安居客
根据这份《意见书》,明发业主主要因以下几个因素提高二手房指导报价。
第一,小区物业管理水平大有改进,且在桥北及江北核心新主城区中属不错的小区;
第二,小区位于长江大桥底下,而长江大桥通车后将直接利好该小区;
第三,小区配套成熟,弘扬广场、明发外滩新城等商业环绕周围,地铁柳州东路站距离很近;
第四,小区学区为琅小分校明发滨江小学、南京一中明发滨江分校,学区资源在江北新区名列前茅,被誉为“双学区房”。
而这些理由真的站得住脚吗?
周边同等条件小区扎堆,二手房仅卖两万
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对此,我采访到了南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华,他给我们做出了解答。“首先,小区业主想要抬高二手房价格,那么这个小区需要具备一定的不可替代性。”
我们来看看明发滨江新城周边二手房目前的情况如何。
明发滨江新城周边围绕着海德北岸城、浦泰和天下、威尼斯水城等小区,这些小区目前的二手房价格走势都在2.1万元/㎡上下浮动,并且这些小区几乎和明发滨江新城小区的配备相差不多。
既然大家坐拥同等条件,我卖两万一平,你卖三万一平,这中间一万块一平的差价,这房价是你想涨买房人就能买账的?
双学区名头水分大,分校无法和本部相比
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“其次,双学区房名头水分大。拥有琅小分校明发滨江小学、南京一中明发滨江分校这两所学校,听起来也算不错了,但是学校的好坏并不是以学校的名头来衡量的。”吴翔华说道。
“衡量小学,要看小升初南外的录取率,而中考要以分数段来衡量,如果这两所学校在这两个指标上能够超过鼓楼区的某些小学,或者超过江南某些区的小学,这样才能说明学校质量好,这样的学区房才是真正有意义的。”
“仅仅挂一个牌子是没用的,从师资力量、教学理念、生源质量等方面来看,琅小分校明发滨江小学是没法和琅小本部相比较的。”
小区在长江大桥底下,大桥是今天才有的吗
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在这份明发小区业主的声明中,业主们显然是把长江大桥的通车当做了自己的涨价筹码,对此,吴翔华老师直接回复:“长江大桥是今天才有的吗,它以前不通车的吗?”
图片来源南京日报
目前在售同区位的学区新房都没它卖得贵
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“桥北目前的正在售的新房价格,跟明发同一个学区的都没它卖得贵。威尼斯水城均价为20599元/㎡,大华锦绣华城目前新房销许均价19643元/㎡;即便是精装修的御澜府均价也仅在25542元/㎡,没有一家能达到三万。”
很多人都在说二手房倒挂的问题。“倒”字本来就是反过来的意思,如今“二手房倒挂”这一现象,在对新房的调控之下却演变成了一种常态。
放眼所有商品种类,但凡谈及“二手”,惯常理解下理应都是折了价的,唯独房子是特例,别人住过的房子,产权缩了水的反倒越卖越贵。
影响市场秩序!已有小区开始效仿明发涨价
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有业内人士表示,这种联合涨价的行为太过盲目,一定程度上会影响到市场秩序的,甚至引发其他小区跟风涨价。
自明发滨江新城事件出来后,立马就有媒体爆出,江北纬七路隧道口的保利西江月,已经有业主开始欲效仿之。该小区业主还建了一个微信群,群名就叫“西江月房价统一维护,资产增长指导”。
甚至还有业主直言,“五桥通车后,保利西江月肯定不低于5万”。
保利西江月位于江北核心区,在南京青奥体育公园旁,目前新房的销许均价为28876元/㎡,而目前小区的二手房价格为27019元/㎡。
对于江北小区业主联合涨价的问题,吴翔华也表达了自己的看法:
“这件事从侧面说明了江北新区的二手房价格已经很久没涨了,江北新区的业主着急了。
但他们高估了自己小区的价值,作为刚需区域,江北新区的房源量实在太大了,区域面积又大,加之限购以后很多客户流失,现有人口支撑不了这么多的房子。相反,如果江北新区目前处于一种供不应求的状况下,二手房才有机会涨。”
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